在写字楼租赁市场或者关注高端办公空间的时候，得房率是一个绕不开的指标。它直接影响到企业实际可用的办公面积，也很大程度上决定了租金的性价比。提到上海陆家嘴区域的甲级写字楼，金茂大厦是一个绕不开的名字。作为浦东早期的地标建筑之一，金茂大厦经常被企业用户拿来和周边楼盘横向比较。面对“金茂大厦的得房率在同区域算不算高”这样的问题，需要先清楚得房率这个数字是怎么来的，以及金茂大厦本身的产品特点。
得房率是什么，和金茂大厦的关系
得房率通常指套内（户内）可供使用的净面积与建筑面积之间的比例。在写字楼中，建筑面积包含大堂、走廊、电梯厅、管井、公共卫生间等公共部分的分摊，剩下的才是企业实际可以使用的部分。金茂大厦自建成以来就属于超高层办公类建筑，其核心筒设计、标准层面积以及楼层分隔方式，都会对得房率产生直接影响。一般来说，超高层写字楼的得房率会受到层高、柱距、电梯数量、核心筒布局和楼梯间位置等因素的制约。同一栋楼不同楼层之间，数据也会有细微差异，尤其是设置了空中大堂或避难层的高区单元。
在陆家嘴区域内，和金茂大厦形成直接竞争关系的物业包括上海环球金融中心、上海中心大厦、国金中心等。这些楼宇的标准层面积、竖向交通系统、建筑面宽进深都不一样。金茂大厦的标准层设计比较早，相对而言核心筒占用的面积在超高层中不算特别大，因为当年电梯群和空调管井采用了一定的集中策略。从市场常见的租赁数据来看，金茂大厦的得房率大致在70%到75%之间，而同期较新楼宇如上海中心大厦，由于增加了双层轿厢电梯、消防疏散通道更宽以及更多通风井，得房率往往略低，大约在65%到70%区间。所以，说金茂大厦的得房率在同区域算“偏上”水平，并不夸张。
区域内同级别楼宇的得房率横向对比
超高层建筑的结构因素带来差异
前面提到，金茂大厦总楼层数约为88层，标准层面积大概在2300到2600平方米之间，核心筒面积占比约为四分之一到五分之一，实际的套内使用比率相比更晚建成的超高层有一定优势。同时，金茂大厦的设计采取了内筒外框架的结构，电梯和楼梯集中布置在核心区域，使得靠外侧的办公空间更规整、实用度更高。相比之下，环球金融中心的部分楼层为了满足抗震以及双层观光电梯轨道需求，核心筒形状较复杂，导致柱子向室内偏移多一些，得房率随之下降。
各楼标准层特点不同
- 上海中心大厦：采用双层轿厢电梯及多级空中大堂设计，减少核心筒电梯井数量方面的效率有优势，但楼体收分造型导致部分高层楼层不规则，实际出租率约在66%到70%之间。
- 国金中心（上海IFC）：属于裙楼及塔楼组成的商业综合体，办公塔楼标准层面积相对较小，得房率可达到73%左右，但该楼宇因地处小陆家嘴南侧，部分朝向受遮挡。
- 震旦国际大厦、花旗集团大厦等：这些早期建设的楼宇格局偏方正，得房率大体和金茂相近，但大堂等公共设施面积占比略小，实际感觉差异不大。
综合分析来看，在陆家嘴核心区得房率排名靠前的办公楼，多数并非最新的标志性建筑，而是诸如金茂大厦、震旦国际大厦此类核心筒集约化处理的早期项目。因此对于看重实际使用面积、希望降低每平方米有效租金的企业，金茂大厦确实属于区域内较高的选择。
得房率高不等于办公体验一定好
得房率只是其中一个参数，不能代表办公品质的全部。尤其在企业租户眼中，除了可用面积，还需要关注楼层净高、柱间距、采光、电梯等候时间、空调系统以及物业管理服务等。金茂大厦的楼层净高标准层在2.7到2.8米之间，在当年条件不错，但现在部分新楼在同类高度且通过设备吊顶优化可以达到3米上下。另外，金茂大厦的电梯分区虽然有高低区分，但早高峰等候时间在某些高峰期仍偏长，而更新的超高层往往设置了目的楼层派梯系统，等梯体验更好。在空调方面，金茂大厦为中央空调加个别风机盘管调节方式，对于一些需要独立加班控制、二十四小时冷却水供应的企业来说，适应性不如某些后建的楼宇。
除了技术层面的物理差距，楼宇间的商务配套和形象定位也不相同。一些租户可能觉得金茂大厦外立面与周边新兴高楼相比显得方正沉稳，带有历史底蕴感，而新楼或许更有“超甲级”的现代科技感受。这些软性条件会和得房率共同影响最终决策。企业如果特别看重使用率高、空间实在、户型方正、可拓展多隔间，金茂的得房率优势就非常明显。反之，企业若对高端展示形象要求更高、愿意牺牲一点使用面积换来更加宽敞的走廊和全景视野，也许其他新楼更受欢迎。
常见误区与选购建议
有不少刚接触写字楼租赁的客户，容易将得房率高直接等价为“便宜划算”，实际这是一种粗糙的理解。举例来说，如果一栋楼得房率是73%，租金每平方米每天10元；另一栋得房率68%，但租金每平方米每天9元。粗略计算实际使用面积的租金成本相差不大，但却可能因为得房率高而获得更多可灵活分割的空间。另外需要注意的是，金茂大厦部分房源由于层内配套如茶水间、卫生间配备充足，公摊占比会有变化。企业挑选楼层时，最好向大楼运营方索取具体单元的“分层分户面积表”，看看套内使用面积的具体计算方式。有一些楼宇在计算得房率时会把走廊做成窄走廊，实际上摊入更多公共面积，实际体验差距微妙。
在陆家嘴，若您优先追求高得房率并接受相对较早的建筑设计特点，金茂大厦值得重点考察。企业预算允许时，还可以对比环球金融中心中高区、太平金融大厦、招商银行大厦等也有较好得房率表现的楼宇。总的来说，金茂大厦在同区域的得房率确实能排到偏高水平，同时因为建造年份稍早，其办公成本和空间实用度结合得较好，尤其在预算偏紧又追求中心地段的情况下是一个不易忽视的选择。